不動産活用における用途地域の特性とは？失敗しないための基本知識

不動産活用を考える際、立地と同じくらい重要なのが「用途地域」です。
用途地域を正しく理解していないと、

• 建てたい建物が建てられない

• 将来の売却で不利になる

といった失敗につながることもあります。

本記事では、不動産活用の視点から用途地域の特性と活用の方向性を分かりやすく解説します。

用途地域とは？

用途地域とは、都市計画法によって定められた土地利用のルールです。
住宅地・商業地・工業地など、街の機能を整理するために全国で13種類に分類されています。

用途地域によって、

• 建てられる建物の種類

• 建物の規模

• 周辺環境

が大きく異なります。

住居系用途地域の特性と不動産活用

特徴

• 住環境を守ることが最優先

• 商業・工業用途は制限あり

• 安定した需要が見込める

主な用途地域と活用例

• 第一種低層住居専用地域
  　戸建て住宅、低層アパート向き
  　→ 長期保有・資産価値重視

• 第一種・第二種住居地域
  　アパート・マンション＋小規模店舗
  　→ 賃貸経営に最適

• 準住居地域
  　住宅＋ロードサイド店舗
  　→ コンビニ・飲食店併用なども可能

向いている活用

• 賃貸住宅経営

• 戸建て分譲

• 相続対策用不動産

商業系用途地域の特性と不動産活用

特徴

• 商業・業務機能を重視

• 建ぺい率・容積率が高い

• 高収益を狙いやすい

主な用途地域と活用例

• 近隣商業地域
  　地域密着型の店舗＋住宅

• 商業地域
  　店舗、オフィス、ホテル、投資用マンション

向いている活用

• テナントビル

• 店舗併用住宅

• 投資用マンション

※その分、空室リスクや景気変動の影響は受けやすい点に注意が必要です。

工業系用途地域の特性と不動産活用

特徴

• 生産・流通を優先

• 住環境への配慮は少なめ

• 用途によっては住宅不可

主な用途地域と活用例

• 準工業地域
  　工場・倉庫・マンションも可
  　→ 柔軟な不動産活用が可能

• 工業地域
  　工場、物流施設、倉庫

• 工業専用地域
  　住宅不可、工業用途限定

向いている活用

• 物流施設

• 事業用定期借地

• 自社利用不動産

用途地域以外に必ず確認すべきポイント

不動産活用では、用途地域だけで判断するのは危険です。以下も必ずチェックしましょう。

• 建ぺい率・容積率

• 高さ制限・斜線制限

• 防火・準防火地域

• 前面道路の幅員

• 将来の都市計画・再開発計画

これらの組み合わせ次第で、同じ用途地域でも活用方法が大きく変わります。

まとめ

自己の居住の為に不動産を購入される方がほとんどだと思います。

それ以外に事業用や賃貸収入等を目的として不動産を購入される方も少なくありません。

快適にその不動産を活用するには、目的に合った用途地域の物件を手に入れることが大切になります。

不動産を購入する場合、その時の目的を明確にして

活用目的に応じた用途地域の不動産物件を選ぶことが非常に大切になっていきます。

2026/2/2